Restnutzungsdauer: Steuervorteil nur mit Gutachten sichern

Was bedeutet die Restnutzungsdauer einer Immobilie?

Die Restnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem eine Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann, bevor sie durch Abnutzung an Wert verliert.

Warum ist das wichtig? Weil die Absetzung für Abnutzung (AfA) darauf basiert. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher kann die Abschreibung ausfallen – und das spart Steuern.

✔ Je älter das Gebäude, desto höher die jährliche Abschreibung.
✔ Die gesetzliche Standard-Abschreibung für Immobilien beträgt 50 Jahre (2 % pro Jahr) – außer ein Gutachten weist eine kürzere Restnutzungsdauer nach.

Doch seit 2024 gibt es eine entscheidende Änderung: Der Steuervorteil durch eine verkürzte Restnutzungsdauer gilt nur noch mit einem qualifizierten Gutachten!

Warum ist ein qualifiziertes Gutachten jetzt Pflicht?

Früher akzeptierte das Finanzamt oft eine pauschale Schätzung der Restnutzungsdauer durch den Eigentümer oder einfache Gutachten. Jetzt reicht das nicht mehr – ein qualifiziertes Gutachten ist Pflicht, um eine kürzere Abschreibungsdauer zu begründen.

Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?

• Ohne Gutachten → bleibt es bei der gesetzlichen Abschreibung von 2 % jährlich über 50 Jahre.
• Mit qualifiziertem Gutachten → kann die Restnutzungsdauer auf 30, 20 oder sogar 10 Jahre verkürzt werden, was die Abschreibung deutlich erhöht.

Beispiel:
✔ Standard-Abschreibung (50 Jahre): 2 % AfA pro Jahr auf den Gebäudeanteil
✔ Verkürzte Abschreibung (20 Jahre): 5 % AfA pro Jahr – das spart Steuern!

Ohne Gutachten verschenken Immobilieneigentümer erhebliche steuerliche Vorteile!

Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer?

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Die Restnutzungsdauer wird nicht nur durch das Alter der Immobilie bestimmt, sondern auch durch den baulichen Zustand und Modernisierungen.

Diese Faktoren reduzieren die Restnutzungsdauer:

✔ Alter des Gebäudes → Je älter, desto kürzere Restnutzungsdauer.
✔ Sanierungsrückstand → Unrenovierte Gebäude verlieren schneller an Wert.
✔ Bauschäden → Feuchtigkeit, Risse, marode Elektrik verkürzen die Lebensdauer.
✔ Energieeffizienz → Veraltete Dämmung oder Heiztechnik senken die Nutzungsperspektive.

Diese Maßnahmen verlängern die Nutzungsdauer:

✔ Umfangreiche Sanierungen oder Modernisierungen
✔ Erneuerung von Dach, Fassade oder tragenden Elementen
✔ Energetische Sanierungen (Wärmedämmung, Heizungsmodernisierung)

Ein qualifizierter Gutachter bewertet diese Punkte und legt eine realistische Restnutzungsdauer fest, die steuerlich geltend gemacht werden kann.

Wer darf ein qualifiziertes Gutachten erstellen?

Restnutzungsdauer offiziell bescheinigen.

Anerkannte Gutachter:

• Öffentlich bestellte & vereidigte Sachverständige
• Sachverständige für Immobilienbewertung
• Staatlich anerkannte Gutachter für Grundstückswertermittlung
• Architekten mit entsprechender Fachqualifikation

Nicht anerkannt werden:

🚫 Eigene Einschätzungen oder Schätzwerte von Maklern
🚫 Gutachten ohne fundierte Berechnungen
🚫 Bauunterlagen ohne detaillierte Bewertung

💡 Tipp: Das Gutachten sollte sich an der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) orientieren, damit das Finanzamt es anerkennt.

Welche Kosten entstehen für ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?

Die Kosten für ein qualifiziertes Gutachten variieren je nach Immobilie und Gutachter.

💡 Gut zu wissen: Die Gutachterkosten sind als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich absetzbar.

Wie viel Steuern kann man durch ein Gutachten sparen?

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Die Steuerersparnis hängt von der Höhe der Abschreibung ab.

Beispielrechnung für eine Immobilie mit 400.000 € Gebäudeanteil:

Mit einem qualifizierten Gutachten und einer Restnutzungsdauer von 15 statt 50 Jahren kann die Steuerlast um fast 8.000 € pro Jahr gesenkt werden!

💡 Tipp: Lassen Sie vorab prüfen, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt.

Warum sich ein qualifiziertes Gutachten lohnt

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer ist seit 2024 unverzichtbar, um eine höhere Abschreibung und damit spürbare Steuerersparnisse zu erzielen.

✔ Ohne Gutachten bleibt es bei der gesetzlichen Abschreibung von 2 % pro Jahr
✔ Mit Gutachten kann die Restnutzungsdauer auf 15–30 Jahre reduziert werden
✔ Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die steuerliche Abschreibung
✔ Nur qualifizierte Sachverständige dürfen die Bewertung vornehmen
✔ Die Kosten für das Gutachten sind steuerlich absetzbar

Fazit: Wer Steuervorteile bei der Immobilienabschreibung nutzen will, sollte nicht auf ein qualifiziertes Gutachten verzichten!